Secondo uno studio dell’Ufficio federale di statistica, quasi il 40 % della popolazione in Svizzera è proprietario di un’abitazione. L’accesso alla proprietà di un’abitazione in Svizzera è cresciuto negli anni e sempre più persone chiedono un mutuo ipotecario.
Cos’è esattamente un’ipoteca e come funziona? Qui trovate informazioni utili che vi servono per accendere un’ipoteca se state per comprare una nuova casa o se state pensando di disdire in anticipo poiché state cercando di venderla.
Un'ipoteca, anche detta prestito o mutuo ipotecario, è un prestito concesso generalmente da una banca a un cliente, per aiutarlo a finanziare l'acquisto di una propria abitazione. L’importo dell’ipoteca dipende dal valore dell’immobile, che viene determinato dal finanziatore. La garanzia per la banca è costituita da un diritto di pegno sull’immobile acquistato.
Ogni cittadino svizzero, nonché quello dell’Unione Europea in possesso di un permesso B, C e G, può richiedere un prestito ipotecario in base alla sua capacità di rimborso.
Esistono due requisiti fondamentali:
L’anticipo
L'acquirente deve disporre di un capitale proprio di almeno il 20% dell’importo totale dell’oggetto immobiliare che sta per acquisire.
Minimo la metà di questo 20% deve provenire da un contributo personale (risparmi, donazioni, anticipi sull’eredità o da un prelievo di capitale dal 3° pilastro). Il restante 10% o meno può essere prelevato dalla cassa pensioni (2° pilastro).
La parte versata dalla banca, in generale, non costituisce mai più dell'80% del valore dell’immobile: di cui il 65% viene finanziato con ipoteca di 1° grado, mentre il restante 15% con ipoteca di 2°grado che deve essere ammortizzato in 15 anni oppure entro la pensione.
La sostenibilità
La sostenibilità è il rapporto tra il costo dell'oggetto immobiliare e il reddito di chi chiede un'ipoteca. Tale rapporto non deve oltrepassare una percentuale del 33%. Essa serve a proteggere il mutuatario dall’eccessivo indebitamento da un lato e gli istituti bancari dal mancato pagamento dall’ altro.
Esistono diversi modelli ipotecari in Svizzera e di solito si distingue tra:
Ipoteche a tasso fisso – hanno il tasso di interesse fisso per un periodo determinato ed indipendente dall’andamento del mercato. La stipula di un’ipoteca fissa è vantaggiosa quando i tassi d’interesse attuali sono bassi e si prevede un aumento dei tassi d’interesse nel prossimo futuro.
Ipoteche a tasso variabile – non hanno una durata fissa ed il loro tasso di interesse è soggetto a variazioni. La stipula di un’ipoteca variabile conviene per chi vuole rimanere flessibile ed eventualmente rivendere l’immobile entro breve tempo.
Ipoteche del mercato monetario svizzero (SARON) - hanno una durata fissa ed il loro tasso di interesse varia ogni giorno ed è quindi esposto al rischio di forti oscillazioni.
Ciascuna di queste soluzioni ha le sue peculiarità, i suoi vantaggi e svantaggi.
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Il rimborso regolare di un’ipoteca si chiama ammortamento. Con l’ammortamento diretto si riduce continuamente l’importo del credito di un importo fisso. Con l’ammortamento indiretto, invece, è possibile investire gli importi annui in una soluzione di tutela previdenziale per la vecchiaia, ad esempio un’assicurazione sulla vita. L’importo del debito rimane costante per tutta la durata dell’ipoteca. Questo tipo di ammortamento offre vantaggi fiscali e la possibilità di beneficiare di una protezione assicurativa per tutta la durata della polizza.
Con alcuni istituti finanziari potete riscattare la vostra ipoteca anche prima della scadenza. È importante sapere che la procedura di disdetta dipende dalla tipologia di ipoteca. In particolare con un’ipoteca a tasso fisso è possibile che ci siano delle penali da pagare per scadenza anticipata, le quali possono ammontare anche a cifre molto importanti.
È utile inoltre sapere che, in funzione del cantone di residenza, la penale per la disdetta anticipata può essere detratta dal reddito imponibile. Solitamente ha senso disdire anticipatamente l’ipoteca se il risparmio legato alla nuova offerta è superiore al costo di una disdetta anticipata.
I TASSI DI INTERESSE STANNO AUMENTANDO? VI PREOCCUPATE PER IL FUTURO E NON SAPETE SE RIUSCIRETE A RINEGOZIARE AL MEGLIO LE CONDIZIONI DEL MUTUO? PENSATE PERFINO DI VENDERE LA VOSTRA CASA?
