BAULAND IM TESSIN: WIE SICH DER MARKT VERÄNDERT UND WORAUF KÄUFER ACHTEN SOLLTEN

29/09/2026

Grundstücke nehmen auf dem Immobilienmarkt seit jeher eine besondere Stellung ein. Anders als ein Gebäude lassen sie sich nicht einfach produzieren, erweitern oder vervielfältigen. Gerade in einem geografisch anspruchsvollen Gebiet wie dem Tessin ist die Verfügbarkeit von Flächen, die sich tatsächlich für eine Bebauung eignen, zwangsläufig begrenzt. Diese Knappheit hat lange dazu beigetragen, Bauland als einen Vermögenswert wahrzunehmen, der seinen Wert nahezu selbstverständlich erhalten oder langfristig steigern kann.

Heute ist die Situation jedoch differenzierter.

Aktuelle Daten zu den Immobilientransaktionen im Tessin zeigen eine interessante Entwicklung: Im zweiten Quartal 2026 stieg die Zahl der Transaktionen mit unbebauten Grundstücken um 15%, während ihr gesamtes Transaktionsvolumen um 1,4% auf rund CHF 47,2 Millionen zurückging. Diese Entwicklung zeigt, wie wichtig es geworden ist, über die reine Anzahl der Verkäufe hinauszublicken und genau zu verstehen, was auf einem bestimmten Grundstück tatsächlich realisiert werden kann.

Dabei spielt die Raum- und Bauplanung eine zentrale Rolle. Ein als Bauland klassifiziertes Grundstück bedeutet nicht automatisch, dass darauf jedes beliebige Projekt umgesetzt werden kann. Bauvorschriften, Einschränkungen, Ausnützungsziffern, die Eigenschaften der jeweiligen Parzelle und mögliche Veränderungen der planerischen Rahmenbedingungen können die tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten und damit auch den wirtschaftlichen Wert erheblich beeinflussen.

Für Käufer ist ein Grundstück daher nicht einfach nur eine Fläche, sondern das Potenzial für ein zukünftiges Projekt. Und zunehmend entscheidet die tatsächliche Möglichkeit, dieses Potenzial in eine Immobilie umzusetzen, über seinen Wert.

Vom Grundstück zum Projekt: Warum eine sorgfältige Prüfung entscheidend ist

Ein Grundstück zu erwerben, um darauf das eigene Zuhause zu bauen, hat nach wie vor einen besonderen Reiz. Es bietet die Möglichkeit, bei null anzufangen und Räume genau nach den eigenen Bedürfnissen zu planen – von Architektur und Materialien über Energieeffizienz bis hin zur Einbindung in die Landschaft und zur Gestaltung des Grundrisses.

Im Tessin kann diese Möglichkeit besonders attraktiv sein. Die charakteristische Topografie der Region erlaubt es in bestimmten Lagen, Wohnhäuser zu schaffen, die eng mit der Landschaft verbunden sind: Villen, die sich dem natürlichen Hangverlauf anpassen, großzügige Fensterfronten mit Blick auf See oder Berge, Panoramaterrassen, Gärten und architektonische Konzepte, die Ausrichtung und Tageslicht optimal nutzen.

Vor einem Kauf ist es jedoch entscheidend, genau zu verstehen, was tatsächlich gebaut werden darf.

Die Gesamtfläche einer Parzelle ist dabei lediglich der Ausgangspunkt. Ausnützungsziffern, Grenzabstände, zulässige Gebäudehöhen, Erschließung, mögliche Dienstbarkeiten, die Topografie sowie die Kosten für die Vorbereitung des Grundstücks müssen sorgfältig berücksichtigt werden. Ein Hanggrundstück kann beispielsweise eine außergewöhnliche Aussicht bieten, gleichzeitig aber deutlich aufwendigere bauliche Maßnahmen und Erschließungsarbeiten erfordern als eine ebene Parzelle.

Hinzu kommen die planerischen Rahmenbedingungen. Unsicherheit hinsichtlich der tatsächlichen Bebauungsmöglichkeiten kann sich unmittelbar auf die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer auswirken. Daher ist es nicht ungewöhnlich, dass ein Grundstückskauf in bestimmten Fällen an die Erteilung einer Baubewilligung oder an weitergehende Vorprüfungen geknüpft wird.

Eine umfassende Due Diligence wird damit zu einem immer wichtigeren Bestandteil des Kaufprozesses. Noch bevor über den Preis gesprochen wird, sollte geklärt werden, welches Entwicklungspotenzial eine Immobilie tatsächlich besitzt.

Ein selektiverer Markt kann neue Chancen schaffen

Der Rückgang des gesamten Transaktionswertes unbebauter Grundstücke sollte nicht automatisch als genereller Attraktivitätsverlust dieses Marktsegments verstanden werden. Vielmehr deuten die Zahlen auf einen selektiveren Markt hin, in dem Käufer und Investoren stärker zwischen Grundstücken mit klar erkennbarem Entwicklungspotenzial und solchen mit größeren Unsicherheiten unterscheiden.

Diese Entwicklung entspricht einem allgemeineren Trend auf dem Tessiner Immobilienmarkt im Jahr 2026. Die Gesamtzahl der Transaktionen blieb im zweiten Quartal gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres weitgehend stabil, während ihr Gesamtwert um 13,3% auf rund CHF 1,131 Milliarden zurückging. Besonders ausgeprägt war der Rückgang bei Transaktionen mit höheren Volumina, insbesondere oberhalb von CHF 5 Millionen.

Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass Käufer nicht mehr nach Immobilien oder Investitionsmöglichkeiten suchen. Vielmehr wird das Verhältnis zwischen Angebotspreis und wahrgenommenem Wert genauer geprüft.

Dasselbe gilt für Grundstücke. Eine gut gelegene, marktgerecht bewertete Parzelle mit klaren baurechtlichen Voraussetzungen und einem realistisch umsetzbaren Projekt kann weiterhin eine interessante Gelegenheit darstellen. Bestehen hingegen größere Unsicherheiten, werden diese vom Markt zunehmend in der Bewertung berücksichtigt.

Für Investoren kann ein solches Umfeld zugleich neue Möglichkeiten eröffnen. Wer ein Grundstück mit günstigen Voraussetzungen identifiziert, sein Potenzial richtig einschätzt und ein Projekt entwickelt, das der lokalen Nachfrage entspricht, kann entlang des gesamten Entwicklungsprozesses Wert schaffen. Dabei muss die Investition jedoch ganzheitlich betrachtet werden: Grundstückspreis, Planung, Baukosten, Finanzierung, Bewilligungsfristen und der spätere Marktwert der fertigen Immobilie.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht mehr nur: „Wie viel kostet dieses Grundstück pro Quadratmeter?“, sondern vielmehr: „Was kann hier realisiert werden und welchen Wert könnte das fertige Projekt erreichen?“

Die Lage bleibt entscheidend: Lugano und die gefragtesten Wohngebiete

Wie bei jeder anderen Immobilie bleibt die Lage auch auf dem Grundstücksmarkt ein wesentlicher Faktor. Im Raum Lugano muss der Begriff Lage jedoch besonders differenziert betrachtet werden.

Zwei relativ nahe beieinanderliegende Parzellen können sich hinsichtlich Ausrichtung, Hanglage, Erschließung, Aussicht und Bebauungsmöglichkeiten erheblich unterscheiden. Der See und die hügelige Topografie machen die Mikrolage besonders wichtig: Schon geringe Höhenunterschiede oder eine andere Ausrichtung können sowohl das spätere Wohnerlebnis als auch das Potenzial eines Projekts deutlich verändern.

In den besonders gefragten Wohnlagen ist das Angebot an Grundstücken, die sich für neue Projekte eignen, naturgemäß begrenzt. Gerade diese Knappheit kann wirklich attraktive Gelegenheiten weiterhin interessant machen – insbesondere dann, wenn sich Immobilien entwickeln lassen, die den aktuellen Anforderungen des Marktes entsprechen: Privatsphäre, großzügige Außenbereiche, Energieeffizienz, hohe architektonische Qualität und eine enge Verbindung zur Landschaft.

Dasselbe gilt außerhalb der traditionell mit dem gehobenen Segment verbundenen Lagen. In einigen Wohngebieten rund um Lugano können größere Grundstücke und die Möglichkeit, moderne Wohnhäuser zu entwickeln, eine interessante Alternative für Familien und Käufer darstellen, die Raum und Lebensqualität höher gewichten als die unmittelbare Nähe zum Stadtzentrum.

Es wird daher zunehmend weniger aussagekräftig, ausschließlich mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen für Grundstücke zu arbeiten. Der tatsächliche Wert entsteht aus dem Zusammenspiel von Lage und realisierbarem Entwicklungspotenzial.

Die Einschätzung von MDA Group Real Estate

Die Entwicklung des Marktes für unbebaute Grundstücke verdeutlicht ein Prinzip, das im Tessiner Immobilienmarkt zunehmend an Bedeutung gewinnt: Den Wert einer Immobilie zu verstehen bedeutet, ihre Eigenschaften, ihre Grenzen und vor allem ihr Potenzial umfassend zu kennen.

Für Grundstückseigentümer bedeutet dies, mit einer Bewertung in den Markt zu gehen, die nicht nur Fläche und Lage berücksichtigt, sondern auch die tatsächlichen Bebauungsmöglichkeiten. Für Käufer wiederum bedeutet es, vor dem Einsatz von Kapital eine sorgfältige Prüfung vorzunehmen und sicherzustellen, dass das geplante Projekt sowohl mit den Eigenschaften der Parzelle als auch mit den geltenden planerischen Rahmenbedingungen vereinbar ist.

In diesem Umfeld geht die Rolle einer fundierten Immobilienberatung zwangsläufig über die reine Transaktion hinaus. MDA Group Real Estate begleitet Eigentümer, Käufer und Investoren bei der Einordnung des Tessiner Immobilienmarktes und analysiert die konkreten Merkmale jeder Gelegenheit – mit besonderem Augenmerk auf Lage, Entwicklungspotenzial und das Verhältnis zwischen Preis und tatsächlichem Wert.

Der Markt im Jahr 2026 scheint immer weniger bereit zu sein, Werte allein auf Basis von Erwartungen anzuerkennen, und richtet den Fokus stärker auf die tatsächliche Qualität einer Gelegenheit. Bei Grundstücken wird dieses Prinzip besonders deutlich: Eine verfügbare Fläche ist nicht automatisch eine Fläche, deren Potenzial auch tatsächlich ausgeschöpft werden kann.

Diese Unterscheidung bereits vor einem Kauf oder Verkauf richtig zu verstehen, kann ein Grundstück von einem reinen Immobilienwert in ein Projekt verwandeln, das langfristig Wert schafft.