AUS NORDEUROPA (UND SÜDAMERIKA) NACH LUGANO: WARUM GROSSE VERMÖGEN DEN CERESIO WÄHLEN

15/07/2026

Es gibt eine stille, aber unverkennbare Bewegung, die jeder, der täglich im Tessiner Premium-Immobilienmarkt tätig ist, seit Monaten beobachtet: Familien und Unternehmer aus Nordeuropa — Skandinavien, Deutschland, den Niederlanden, Grossbritannien — und zunehmend auch aus Südamerika verlegen ihren Wohnsitz nach Lugano und in die Gemeinden der umliegenden Hügel und des Seeufers.

Das ist keine blosse Wahrnehmung. Im Laufe des Jahres 2026 hat MDA Group bereits Transaktionen in der Spanne von CHF 5 bis 25 Millionen mit internationalen Käufern abgeschlossen, die ihren Wohnsitz verlegen — grösstenteils im Zusammenhang mit der Besteuerung nach dem Aufwand, der sogenannten Pauschalbesteuerung. In diesem Artikel erklären wir, wer kommt, warum gerade Lugano, wie die Pauschalbesteuerung genau funktioniert und was diese Käufer erwerben.

Wer nach Lugano kommt — und warum gerade jetzt

Das typische Profil sind Familien mit gefestigtem Vermögen: Unternehmer nach dem Verkauf ihrer Firma, Führungskräfte im Ausstieg aus grossen Konzernen, nordeuropäische Familien auf der Suche nach steuerlicher Stabilität und Lebensqualität — und immer häufiger südamerikanische Familien, vor allem aus Brasilien und Argentinien, angezogen von der schweizerischen Rechts- und Vermögenssicherheit.

Aus Nordeuropa: die Suche nach Berechenbarkeit

Norwegen, Schweden, Dänemark, Finnland, Deutschland und Grossbritannien haben — aus unterschiedlichen Gründen — die steuerliche Behandlung grosser Vermögen verschärft oder unberechenbarer gemacht: Vermögenssteuern, Wegzugsbesteuerung, Reformen der Non-Dom-Regime. Das Ergebnis ist ein stetiger Zustrom von Familien, die eine stabile Rechtsordnung suchen, in der die Regeln nicht mit jeder Legislaturperiode ändern. Die Schweiz — und insbesondere das Tessin — bietet genau das, dazu ein mediterranes Klima, die italienische Sprache und Mailand in einer Zugstunde Entfernung.

Aus Südamerika: Vermögensschutz und Brücke nach Europa

Für südamerikanische Familien ist der Hauptantrieb der Schutz des Vermögens in einer Jurisdiktion mit Schweizer Franken, erstklassigem Bankensystem und absoluter politischer Stabilität — verbunden mit privilegiertem Zugang zu Europa. Lugano wirkt mit seiner lateinischen Kultur und seinem menschlichen Massstab oft vertrauter als Zürich oder Genf — und bleibt bei gleichem Prestige in den Immobilienwerten deutlich wettbewerbsfähiger.

Die Pauschalbesteuerung richtig erklärt: was die Besteuerung nach dem Aufwand ist

Der korrekte Begriff lautet "Besteuerung nach dem Aufwand", auf Bundesebene geregelt in Art. 14 DBG und im Tessin im kantonalen Steuergesetz. Es handelt sich um ein optionales Regime, bei dem die Steuern nicht auf dem tatsächlichen weltweiten Einkommen und Vermögen berechnet werden, sondern auf den Lebenshaltungskosten — dem "Aufwand" — des Steuerpflichtigen und seiner Familie.

Wer davon profitieren kann

• Ausländische Staatsangehörige (Schweizer Bürgern steht das Regime nicht offen);
• die erstmals in der Schweiz steuerlichen Wohnsitz nehmen oder nach mindestens zehn Jahren Abwesenheit zurückkehren;
• und die keine Erwerbstätigkeit in der Schweiz ausüben. Die Verwaltung von Investitionen und Aktivitäten im Ausland bleibt möglich.

Wie konkret gerechnet wird

Bemessungsgrundlage ist der jährliche weltweite Aufwand der Familie (Wohnen, Personal, Reisen, Boote, gesamter Lebensstandard). Das Gesetz legt jedoch Mindestschwellen fest; massgebend ist stets der höchste der folgenden Werte:

• der tatsächliche jährliche Aufwand des Steuerpflichtigen und der von ihm unterhaltenen Personen;
• das Siebenfache des jährlichen Mietzinses oder des Eigenmietwerts der Wohnung in der Schweiz;
• die gesetzliche Mindestbemessungsgrundlage: auf Bundesebene rund CHF 435'000 steuerbares Einkommen (indexierter Betrag), während das Tessin eine kantonale Mindestgrundlage von CHF 400'000 anwendet;
• die Kontrollrechnung: die Steuer darf in keinem Fall tiefer sein als die ordentliche Steuer auf Einkünften aus schweizerischen Quellen (Immobilien in der Schweiz, schweizerische Wertschriften usw.) sowie auf Einkünften, für die Abkommensvorteile beansprucht werden.

Auf diese Bemessungsgrundlage werden anschliessend die ordentlichen Steuersätze von Bund, Kanton und Gemeinde angewendet. In der Praxis bedeutet das: vollständige Planbarkeit, eine jährlich im Voraus mit der Steuerbehörde per Ruling vereinbarte Steuer und keine Pflicht zur analytischen Deklaration des weltweiten Vermögens. Für eine Familie mit erheblichem Vermögen wird die effektive Steuerlast zu einem Bruchteil dessen, was sie in Skandinavien, Deutschland oder Grossbritannien zahlen würde.

Ein entscheidendes Detail: das Haus zählt

Da einer der Berechnungsparameter der Mietwert der Wohnung ist, ist die Wahl der Immobilie integraler Bestandteil der Steuerstrategie. Der Kauf der richtigen Residenz ist nicht nur eine Lebensentscheidung: Er wirkt sich direkt auf die Struktur der Pauschale aus. Deshalb vertrauen diese Kunden auf einen Ansprechpartner, der sowohl die Sprache der Immobilien als auch die ihrer Steuer- und Rechtsberater spricht. Praktischer Hinweis: Wer den Wohnsitz in der Schweiz erhält, kann seinen Hauptwohnsitz ohne die Beschränkungen der Lex Koller erwerben — auch als Nicht-EU-Bürger.

Was gekauft wird: das Segment CHF 5–25 Millionen

Die Transaktionen, die MDA Group 2026 für diese Klientel bereits abgeschlossen hat, konzentrieren sich auf eine klar umrissene Spanne — CHF 5 bis 25 Millionen — und auf drei wiederkehrende Kategorien:

• Villen am See oder in erster Hügellage — Collina d'Oro, Castagnola, Aldesago, Morcote, Carona: absolute Privatsphäre, freier Blick auf den Ceresio, grosszügige Flächen und Potenzial für hochwertige Renovation;
• Penthouses und Attikawohnungen in der Stadt — Lugano Zentrum und Paradiso: die Wahl derjenigen, die Dienstleistungen, Restaurants und den Bahnhof zu Fuss erreichen wollen — mit Panoramaterrassen und Ausbaustandard auf Hotelniveau;
• Pieds-dans-l'eau-Liegenschaften — die seltenste und begehrteste Kategorie am See: direkter Seezugang, privater Bootssteg und Werte, die in den letzten Jahren deutliche Prämien gegenüber dem übrigen Markt erzielt haben.

Ein Element verbindet all diese Geschäfte: Sie finden zum grossen Teil off-market statt. Die bedeutendsten Liegenschaften am Ceresio erscheinen nicht auf Portalen; sie wechseln über direkte Beziehungen zwischen Eigentümern, Beratern und den wenigen Agenturen mit echtem Zugang zu diesem Segment die Hand. Genau hier macht eine seit 2015 im Territorium verwurzelte Struktur mit über 300 abgeschlossenen Transaktionen den Unterschied.

Warum Lugano den Vergleich gewinnt

• Wettbewerbsfähige und stabile Besteuerung — mit der Pauschale für Zuzüger und Gemeindesteuerfüssen, die in Gemeinden wie Paradiso und Collina d'Oro zu den tiefsten der Schweiz gehören;
• Lage: Mailand mit seinen Interkontinental-Flughäfen in einer Stunde, Zürich in zwei — alles in einem italienischsprachigen Kulturraum;
• Sicherheit und Diskretion: ein über Generationen gewachsenes Ökosystem aus Banken, Treuhand und Rechtsberatung rund um die internationale Vermögensverwaltung;
• Lebensqualität: See, Berge, internationale Schulen (allen voran TASIS), exzellente Gesundheitsversorgung und ein Klima, um das Nordeuropa das Tessin nur beneiden kann;
• Ein noch rationaler Premium-Markt: bei vergleichbarem Produkt liegen die Werte am Ceresio deutlich unter dem Trophy-Segment des Comersees, Genfs oder Zürichs — mit konkretem Aufwertungspotenzial.

Zum Weiterlesen in unserem Magazine

In unserem MDA Group Magazine haben wir bereits mehrere Kapitel dieser Geschichte erzählt: von der Entscheidung einer finnischen Familie, an den Ceresio zu ziehen, über die Steuervorteile des Ruhestands im Tessin bis zum Vergleich Tessin–Zürich als Investitionsstandorte und zur Frage, was eine Immobilie im Tessin wirklich "premium" macht.

Zur Orientierung vor Ort beschreiben unsere Quartier-Guides jede Gemeinde des Luganese — von Paradiso bis Comano und den Hügellagen von Lugano.