DAL NORD EUROPA (E DAL SUDAMERICA) A LUGANO: PERCHÉ I GRANDI PATRIMONI SCELGONO IL CERESIO

17/07/2026

C'è un movimento silenzioso ma inequivocabile che chi opera ogni giorno sul mercato immobiliare di pregio del Ticino osserva da mesi: famiglie e imprenditori provenienti dal Nord Europa — Scandinavia, Germania, Paesi Bassi, Regno Unito — e, in misura crescente, dal Sudamerica, stanno trasferendo la propria residenza a Lugano e nei comuni della collina e del lago.

Non si tratta di una percezione. Nel corso del 2026 MDA Group ha già concluso transazioni nella fascia compresa tra CHF 5 e 25 milioni con acquirenti internazionali in trasferimento di residenza, in gran parte legati al regime dell'imposizione secondo il dispendio — il cosiddetto forfait fiscale. In questo articolo spieghiamo chi sta arrivando, perché proprio Lugano, come funziona esattamente il forfait e che cosa questi acquirenti stanno comprando.

Chi sta arrivando a Lugano — e perché proprio ora

Il profilo tipico è quello di famiglie con patrimoni consolidati: imprenditori che hanno ceduto l'azienda, executive in uscita da grandi gruppi, famiglie del Nord Europa in cerca di stabilità fiscale e qualità di vita, e sempre più spesso famiglie sudamericane — brasiliane e argentine in particolare — attratte dalla sicurezza giuridica e patrimoniale svizzera.

Dal Nord Europa: la ricerca di prevedibilità

Norvegia, Svezia, Danimarca, Finlandia, Germania e Regno Unito hanno tutti, per ragioni diverse, inasprito o reso meno prevedibile il trattamento fiscale dei grandi patrimoni: imposte sulla sostanza, exit tax, riforme dei regimi per non domiciliati. Il risultato è un flusso costante di famiglie che cercano un ordinamento stabile, dove le regole non cambiano a ogni legislatura. La Svizzera — e il Ticino in particolare — offre esattamente questo, con in più un clima mediterraneo, la lingua italiana e Milano a un'ora di treno.

Dal Sudamerica: sicurezza patrimoniale e ponte con l'Europa

Per le famiglie sudamericane il driver principale è la protezione del patrimonio in una giurisdizione con franco svizzero, sistema bancario di prim'ordine e stabilità politica assoluta, unita a un accesso privilegiato all'Europa. Lugano, con la sua cultura latina e la sua dimensione umana, risulta spesso più familiare di Zurigo o Ginevra — e sensibilmente più competitiva nei valori immobiliari a parità di prestigio.

Il forfait fiscale spiegato bene: che cos'è l'imposizione secondo il dispendio

Il termine corretto è "imposizione secondo il dispendio" (tassazione globale), disciplinata a livello federale dall'art. 14 LIFD e, in Ticino, dalla legge tributaria cantonale. È un regime opzionale che consente di calcolare le imposte non sul reddito e sulla sostanza effettivi a livello mondiale, ma sul tenore di vita — il "dispendio" — del contribuente e della sua famiglia.

Chi può accedervi

• Cittadini stranieri (il regime non è accessibile ai cittadini svizzeri);
• che prendono domicilio fiscale in Svizzera per la prima volta, o che vi ritornano dopo almeno dieci anni di assenza;
• e che non esercitano attività lucrativa in Svizzera. È invece possibile continuare a gestire investimenti e attività all'estero.

Come si calcola, in concreto

La base imponibile è il dispendio annuo mondiale della famiglia (abitazione, personale, viaggi, imbarcazioni, tenore di vita complessivo). La legge fissa però delle soglie minime, e si applica sempre l'importo più alto tra:

• il dispendio effettivo annuo del contribuente e delle persone a suo carico;
• sette volte la pigione annua o il valore locativo dell'abitazione in Svizzera;
• la base minima legale: a livello federale circa CHF 435'000 di reddito imponibile (importo indicizzato), mentre il Ticino applica una base minima cantonale di CHF 400'000;
• il calcolo di controllo: l'imposta non può comunque essere inferiore a quella ordinaria dovuta sui redditi di fonte svizzera (immobili in Svizzera, titoli svizzeri, ecc.) e sui redditi per cui si invoca una convenzione contro la doppia imposizione.

Su questa base imponibile si applicano poi le aliquote ordinarie federali, cantonali e comunali. In pratica: prevedibilità totale, un'imposta annua concordabile in via preliminare con l'autorità fiscale tramite ruling, e nessun obbligo di dichiarare analiticamente il patrimonio mondiale. Per una famiglia con patrimoni rilevanti, il carico fiscale effettivo diventa una frazione di quanto pagherebbe in Scandinavia, in Germania o nel Regno Unito.

Un dettaglio decisivo: la casa conta

Poiché uno dei parametri di calcolo è il valore locativo dell'abitazione, la scelta dell'immobile è parte integrante della strategia fiscale. Acquistare la residenza giusta non è solo una scelta di vita: incide direttamente sulla struttura del forfait. È il motivo per cui questi clienti si affidano a un interlocutore che parli sia la lingua dell'immobiliare sia quella dei loro advisor fiscali e legali. Nota pratica: chi ottiene la residenza in Svizzera può acquistare la propria abitazione primaria senza le restrizioni della Lex Koller, anche se cittadino extra-UE.

Che cosa comprano: la fascia CHF 5–25 milioni

Le transazioni che MDA Group ha già concluso nel 2026 per questa clientela si concentrano in una fascia precisa — da CHF 5 a 25 milioni — e su tre tipologie ricorrenti:

• Ville fronte lago o prima collina — Collina d'Oro, Castagnola, Aldesago, Morcote, Carona: privacy assoluta, vista aperta sul Ceresio, superfici generose e possibilità di ristrutturazione firmata;
• Penthouse e attici in città — Lugano centro e Paradiso: la scelta di chi vuole servizi, ristoranti e stazione a piedi, con terrazze panoramiche e finiture da hôtellerie;
• Proprietà pieds-dans-l'eau — la categoria più rara e più richiesta del lago: accesso diretto all'acqua, pontile privato, valori che negli ultimi anni hanno espresso premi significativi rispetto al resto del mercato.

Un elemento accomuna tutte queste operazioni: si svolgono in larga parte off-market. Le proprietà più importanti del Ceresio non compaiono sui portali; passano attraverso relazioni dirette tra proprietari, advisor e poche agenzie con accesso reale a questo segmento. È qui che una struttura radicata sul territorio dal 2015, con oltre 300 transazioni concluse, fa la differenza.

Perché Lugano vince il confronto

• Fiscalità competitiva e stabile, con il forfait per chi trasferisce la residenza e moltiplicatori comunali tra i più bassi della Svizzera in comuni come Paradiso e Collina d'Oro;
• Posizione: Milano e i suoi aeroporti intercontinentali a un'ora, Zurigo a due, il tutto in un contesto di lingua e cultura italiana;
• Sicurezza e discrezione: un ecosistema bancario, fiduciario e legale costruito da generazioni attorno alla gestione patrimoniale internazionale;
• Qualità di vita: lago, montagna, scuole internazionali (TASIS in primis), sanità eccellente e un clima che il Nord Europa può solo invidiare;
• Un mercato del pregio ancora razionale: a parità di prodotto, i valori del Ceresio restano sensibilmente inferiori a quelli di Lago di Como fascia trofeo, Ginevra o Zurigo — con margini di apprezzamento concreti.

Per approfondire sul nostro Magazine

Sul Magazine di MDA Group abbiamo già raccontato diversi capitoli di questa storia: dalla scelta di una famiglia finlandese di trasferirsi sul Ceresio ("Dalla Finlandia a Lugano: perché è una scelta vincente"), ai vantaggi fiscali per chi si ritira in Ticino, fino al confronto tra Ticino e Zurigo come destinazioni d'investimento e a che cosa rende davvero "premium" una proprietà in Ticino.

Per orientarsi sul territorio, le nostre guide di zona raccontano ogni comune del Luganese: da Melide a Carona, da Caslano fino ai quartieri collinari di Lugano.