Quando si ha l'esigenza di acquistare una nuova casa o di vendere la propria è molto importante avere un’idea di come valutare un immobile. Sebbene spesso si cada nell'errore di valutare il proprio immobile paragonandolo ad altri simili, in realtà la valutazione precisa e analitica dipende da tantissime condizioni; l'analisi oggettiva è vincolata a specifici fattori o parametri che ne modificano la valutazione finale.
Nelle prossime righe considereremo i vari aspetti che determinano il valore di un immobile sia esso di nuova costruzione o datato.
Affinché si possa vendere nel migliore dei modi il proprio immobile è indispensabile comprenderne il valore, sebbene la richiesta di una valutazione oggettiva da parte di un tecnico specializzato possa essere la soluzione migliore, in questo articolo cercheremo di delineare le linee guida da seguire per ottenere delle basi su cui valutare la potenziale vendita dell'immobile.
Comprendere quale possa essere il valore del proprio immobile è utile non solo per ricavarne il massimo profitto in caso di stipula di vendita, ma può essere indispensabile anche per avere un'idea più chiara dei costi di una possibile casa da acquistare.
La gran parte delle persone è solita pensare che il valore di un'abitazione civile sia quello al momento del rogito e dell'acquisto, ma in realtà il valore di un immobile è influenzato da tanti altri fattori essenziali, che ne possono garantire un incremento o un decremento del costo nel corso degli anni.
Entrando più nel dettaglio delle formule da utilizzare per la valutazione dell'immobile, è possibile identificarne una, facendo riferimento alla normativa italiana, che consente in pochi secondi di avere un quadro più chiaro di quanto possa valere l'involucro edilizio.
Bisogna sottolineare che è indispensabile considerare questo tipo di calcolo a livello di esempio. Specialmente se si desidera valutare il proprio immobile per metterlo in vendita in Canton Ticino è fortemente raccomandato rivolgersi ad un professionista o ad un’agenzia per una valutazione accurata.
Ma vediamo come, con una semplice formula, è possibile individuare con buona approssimazione il valore di mercato di un immobile.
V.M.=S.C. X Q. X c.m.
V.M.: Valore di mercato
S.C.: Superficie commerciale
Q: Quotazione al mq
c.m.: coefficienti di merito
Si può, quindi, evincere che il valore di mercato di un immobile sia dato dalla moltiplicazione della superficie commerciale per la quotazione al metro quadro e i coefficienti di merito.
Nello specifico è opportuno sottolineare che la superficie commerciale non è altro che la somma della superficie coperta e di quella scoperta; come, per esempio, le superfici di casa, giardino e terrazze. La quotazione al metro quadro può essere efficacemente individuata dalla media delle quotazioni nella zona in cui l’immobile è ubicato, mentre i coefficienti di merito non sono altro che specifiche caratteristiche di un immobile che hanno una relazione diretta con il suo valore.
Nelle righe precedenti è risultato evidente quanto sia importante conoscere la superficie commerciale per valutare l'immobile. Sebbene abbiamo accennato quali possano essere gli elementi che la costituiscono è importante darne una definizione più precisa. Con il termine superficie commerciale si identifica quella porzione di immobile calpestabile, che erroneamente in molti casi viene considerata priva di alcuni elementi.
La superficie commerciale è composta anche di muri perimetrali e balconi, componenti in molti casi dimenticati da chi effettua una valutazione delle superfici totali. Quando si calcola la superficie commerciale si devono considerare i metri quadri calpestabili e successivamente aggiungere i muri perimetrali.
Per semplificare il calcolo nella gran parte dei casi si aggiunge il 15% della superficie calpestabile.
Calcolata la superficie calpestabile e aggiunta quella dei muri perimetrali è opportuno inserire le misure dei balconi, terrazze e dei giardini, ma solo in una percentuale che va dal 10 al 50% della loro superficie. Dalla somma di questi elementi si ottiene un valore oggettivo della superficie commerciale.
Oltre alla valutazione analitica della superficie commerciale è importante calcolare anche la quotazione al metro quadro dell'immobile.
Purtroppo, un immobile nella misurazione al metro quadro può variare la sua valutazione in base a tantissimi fattori, come il quartiere di riferimento o all'interesse turistico e storico del suo posizionamento geografico.
Nella formula principale per il calcolo del valore di un immobile sono presenti i coefficienti di merito, ma cosa sono e come si possono ricavare? Con questo termine si identifica quell'importo aggiunto o sottratto al valore vero e proprio della casa. Se un nucleo adibito a civile abitazione presentasse dei pregi o dei difetti, questi verrebbero considerati all'interno dei coefficienti di merito.
Data l'infinita differenziazione dei coefficienti di merito, per agevolare il calcolo sono state introdotte due categorie principali: tutti i coefficienti dovuti da fattori esterni e tutti quelli dovuti da quelli interni. Nei fattori esterni vengono inseriti tutti quegli elementi relativi alla posizione geografica dell'immobile; mentre per fattori interni ci si riferisce alle caratteristiche vere e proprie dell'immobile, come la città di riferimento, i servizi disponibili nelle zone limitrofe e la sicurezza del quartiere in cui si è residenti.
Interessante analizzare quelle che sono le valutazioni di un immobile considerando i piani di riferimento. Gli edifici con un numero rilevante di abitazioni hanno una valutazione differente a seconda di dove siano ubicati. In linea di massima un immobile posizionato al piano terra ha un valore inferiore a un'abitazione all'ultimo piano.
Esistono delle percentuali ben definite per calcolare il valore dell'immobile a seconda del piano di riferimento. Nello specifico si può determinare che un immobile al piano terra senza giardino abbia un valore di -20%, al piano terra con il giardino -10%, al primo piano -10%, al secondo piano con ascensore -3%, al secondo piano senza ascensore -15%, piani superiori al secondo con ascensore +5%, piani superiori senza ascensore -30%, ultimi piani con ascensore +10%, ultimi piani privi di ascensore -30%, attico con ascensore +20% e infine un attico senza ascensore ha un valore ridotto del -20%.
Questi sono valori di massima che andranno approfonditi con una stima svolta dai nostri professionisti
Nelle righe precedenti abbiamo esaminato in modo analitico come valutare un immobile, ma è possibile riscontrare diverse variazioni a causa dei coefficienti di merito. Tra i parametri più importanti su cui porre attenzione figurano quelli della luminosità e dell'esposizione. Come è facile dedurre un immobile con un'ottima esposizione è sicuramente più luminoso, ma allo stesso tempo soggetto a un incremento di calore sulle pareti perimetrali.
Un immobile con un'ottima esposizione incrementa il suo valore del +10%, mentre se questa è particolarmente scadente incide per il -5%. Ragionamento analogo può essere trasposto per l'esposizione e il panorama, che possono incidere dal -5% al +10% a seconda delle caratteristiche.
Sottolineiamo come la valutazione dei coefficienti di merito possa determinare una differenza notevole, nel momento in cui ci si approcciasse a un immobile adibito a civile abitazione oppure a uso ufficio. In quest'ultimo caso è indispensabile che l'involucro edilizio sia collocato in una via principale per ottenere una valutazione eccellente, tanto quanto la disposizione dei magazzini e dei piani di riferimento per l'accesso di dipendenti e clientela.
Vuoi una prima indicazione del valore di mercato del tuo immobile?
Clicca al seguente link https://www.mdagroup-re.ch/valutazione/ per una valutazione in soli 6 click!
